第二章(第二节):投资大类之房产

房屋投资

为什么把房屋投资作为投资的第一项呢?因为房屋投资是我们平日里接触最多,距离我们最近的。
房屋本身既具有投资属性又具有生活必需品的属性;同时房屋投资本身并不复杂所以很受欢迎。
在中国的市场上由于最近几年的房屋价格持续的上涨,带动了人民超强的投资房屋的热情。
有钱就买房, 没钱借钱买房;更有甚者,买了房,把还没有还清贷款的房屋抵押做首付,
再去买更多的房屋。一句话,杠杠上面家杠杠去买房。大家为什么会这样热心去买房呢?
因为房屋在过去10年,甚至20年,房屋价格连续翻倍上涨,稳步成长,基本上没有像样的回调
(个别地区有比较大的回调除外, 比如海南和广东);更重要的是, 大部分买房人都用
了几倍的杠杆, 在连续上涨中,杠杠对已买房者的财富快速增值起到了巨大的作用。最初
20万左首付买房子,5年后变成了300万, 虽然后面每月付月供, 但是相对于巨大的财富增值
基本上可以忽略不计。在这中情况下,买了房屋的人和因为观望而没有买房子的人的
资产差别是巨大的。买房人通过持有房屋五年赚到的钱可能是他本人工作10年甚至20年赚到
的钱。没有买房的人的积蓄可能只是买房者资产的一个零头。这种赚钱效应很容易产生
“有钱就买房”的强烈想法。

这样是不是最佳的选择呢? 或者退一步说这样是不是一个正确的选择呢?我并不去
建议这一个特定的历史时期应该看空房产投资还是看多房产投资。我希望需要通过
讨论对房产投资最基本的影响因素,让读者能够更清楚的认识到投资房产的在他所处的
时代或者环境中的利与弊, 这样自己能够进一步的分析,对应自己特定的需要进行决策。
全书内容的设计都是基于这种思想, 作者并不是要做一盘菜给你吃,而是和你讨论如何做菜。

是否有自住需求

在这里, 我把“自住”这一条列为首。因为自住是最重要的一个条件, 不同于其他的任何
一条房屋投资的因素。如果是自住,在一般的情况下非常简单,就是根据自己的需要和能力尽快买。
原因很简单,因为居住是人的一个基本的需求。我听说过因为贷款炒房子而破产的,
但是从来没有见过一个人因为买房自住而破产的。我倒是见过很多人因为工作不稳定,
或者家庭关系不稳定, 但是因为拥有自住的房产而避免过上了可能更悲催或者拮据的生活。
拥有自己的住房是对稳定生活的一个重要保障。

房屋量的供应和需求

房屋的供应主要取决于土地的供应。特别是对于中国这样,基本只有中国政府一家
土地供应商,土地的供应从最基本上决定了房屋的总体供应量。除了土地供应外,
其他的一些方面也会影响房屋的供应。 比如说开发商储备土地,开发商盖好了房子后
捂盘惜售,可以短期内调整房屋的供应量。比如说,二手房的供应。 二手房的供应
又可以分为两个方面,一种是卖家拥有多套房屋,在他有了更好的投资渠道或者因为
其他需要的时候他可能就套现,这会增加房屋的供给量;在房屋市场消极悲观,同时
很多人拥有多套房屋的时候,这些房屋的屋主可能会同步他们的决定把多余的房屋
出售, 这很可能导致房屋市场的暴跌, 虽然土地的供应并没有增加。
另外一种是卖家只有一套换房,卖掉房屋是为了再买一套新的。这一类的卖家对市场的影响
很小。

房屋的需求端受到几个不同因素的影响。人口的出生率,人口年龄的结构,社会经济的发展,
人口的迁移, 比如说城镇化和大城市化。人口的出生率显然长期的影响房屋的需求,
更细致的人口的年龄结构的信息在一个更细的层面上能够决定房屋的需求。如果一个城市
处于适婚年龄人口的数量增加很多, 那么房屋的需求就会很增加,如果一个城市的老龄
人口增加, 那么可能房屋的有效需求在不久的将来可能会减少很多,同时二手房的供应
可能会有所增加。 还有一个有意思的研究说一个城市的小学生的数量和这个城市的房价有一个很强的正相关。
(正相关的意思是说,一个增加, 另外一个也跟着增加。)这个结论背后的逻辑是,
一个家庭的小学生在一个城市入学, 基本上可以认为是这个家庭会在这个城市定居,
在一般情况下,这个家庭会买自助房子, 如果买了自助房, 再在这个城市买投资房的可能
性也大大增强。 其实小学生数量的增加, 说明了这个城市的吸引力,因为定居的人口不断增加。

房屋的租售比

房屋租售比是指租房价格和房屋售价之间的一个比例。 它是表明房屋价格的一个非常基本的,
长期有效的一个指标。举一个例子,如果一套房子每月租2000元,房子的售价可能是150万元,
那么房屋的租售比就是 2000 x 12 / 1500000 = 1.6%. 如果考虑到房屋的装修费用,家具
配置, 去除(屋主)中介费用,屋主收入需要交纳的税,维护费用等,可能租售比还要
再降低一到两层, 在这个例子里也就是1.4 到 1.5% 左右。 这样看来, 如果是全款买房,
往外出租的话, 利息可能比银行的定期存款利息要低很多。如果不是全款买房子,假设50%
贷款, 贷款的利息4%,这样的话, 大体算来房租能够换贷款的利息就不错了。

如果150万的房子, 每个月可以出租8000块钱以上,也就相当于去除了各种费用之前的租售比
可以达到6.4%。在去除各种费用之后, 可能能够达到5%。 这相对于无风险利率, 也就是
银行定期存款是比较有吸引力的。如果从银行贷款买房子的话,把租售比和银行贷款利率
进行比较也是一个非常好的方法。

租售比在一个长期阶段影响房屋价格的走势, 就像一个股票的市盈率,一个公司的利润率。
在某些发展阶段,因为房屋的供求关系的失衡,可能如果一个国家或者地区的租售比可能达到
10%以上, 也可能不到2%。

有很多人买房子不把租售比作为一个主要指标, 而是把房屋价格本身的变化,做一个主要
的考虑对象。这也是正确的, 特别是中短期投资,等房屋价格涨了之后就脱手卖掉的计划。
这样就有了,很低的租售比,但是因为预期房屋价格增长很多投资者积极买入;有时候,
很高的租售比,但是因为预期房屋价格更低,很多投资者积极卖出。 这种类别投资的依据
是房屋价格的预期变化, 这就要深入研究房屋的供应和需求的因素变化, 而不是只看租售比。

但是租售比是长期调节房价的指标。长期来看, 租售比总是要回归一个比较合理的估值。
过低的租售往往意味着房价太高, 相反过高的租售比往往以为这房价过低。当然,房租
价格也可能存在一个不和里的估值。

房屋资产的流动性

房屋的流动性是很差的。这显而易见,如果想买一个套房子,从找到合适的买主,
到办理过户手续,少则2-3 个月,多则一年半载。同时,整个过程要花费相当的费用,
包括中介费,过户费等。 如果遇到房屋市场低迷,或者国家有额外的房屋交易费税,
那么套现的时间和费用都会大幅增加。

投资房产的杠杆费用

一般来说买房产的投资者都会使用财务杠杆, 并且是很高的杠杆,比如说3倍,4倍, 并且
使用杠杆的时间一般都比较长, 可能十年或者二十年。 这样杠杆的风险就是一个
不容忽略的问题。

房屋投资常见的误区

房屋价格只涨不跌

在一个房屋价格上涨的阶段,很多投资者以惯性思维,认为房屋的价格只会上涨,不会下跌。
这个错误也在其他大类资产的投资者身上出现过, 在股票牛市的火热行情中,投资者认为买到
赚到,不买就等于亏钱。这和有钱就拿来买更多房子是一样的思维。 只不过股票的周期
相对比较短,房子的周期可能比较长(20年左右),大家更容易忘记房子亏钱的时期的情况。
其实去看看日本东京房子从1991年开始连续十多年的下跌,跌去了将近一半;
香港房子从1997年到2005年跌去了65%,平均每年跌了15%, 如果顶点买房的工薪阶层可能
大半辈子的钱都付给了房子;
海南在1993年房屋泡沫破裂,有的银行产生60%坏账,大部分跟房地产有关系。

房屋投资相对其他投资风险非常小

这也是一种错误的观点。任何投资都有风险。房屋投资并不会因为投资周期长,就不会有风险。

房屋投资收益率比股票要大

根据历史记录,房屋投资收益要小于股票收益的。

房屋投资比股票投资简单

房屋投资和股票投资各有特点。基于房屋投资的流动性比股票投资差, 房屋投资一般的时间
更长,所以需要对宏观经济和人口,以及地区的发展有一个很好的了解。

房屋价格和CPI同步

房屋价格(出售) 不在CPI 里面, 但是房屋的租赁价格包括在CPI里面。 纵观历史,
房屋价格的增长在长期是超过CPI的增长的。

房屋价格和经济发展同步

这是错误的。在前面我们聊过房屋价格的决定因素是供求关系。经济发展是供求关系的一个
因素, 但并不是主要的因素。

总体来看房屋的价格大的趋势(在几十年的时间内)都在上升, 所以如果有自己住房的需求,可以不用太多考虑,
基本上都是买入好的机会。但是如果投资, 就需要很好的思考房子的供求关系,然后
和其他类别的资产投资进行比较。既然是投资,我们就要比较不同的
投资渠道,然后选最好的;而不是 无脑买入

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *